諸費用・査定評価のポイント
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Point不動産売却の際に知っておきたい基礎知識
カルムホームは、広島市・東広島・廿日市などのエリアにおいて年間50件以上の豊富な取引実績がある不動産会社です。こちらでは、売却時の諸費用、高く売るための査定評価のポイントをご紹介します。不動産売却の基礎知識と言える情報ですので、初めて不動産売却をするという方はぜひご覧ください。
不動産売却時にかかる費用や税金について
不動産売却時には、買主様だけでなく売主様にも様々な費用が発生します。以下では不動産売却を行う際にかかる費用や税金についてご紹介します。何にどれくらいの費用がかかるのかをチェックしておきましょう。
不動産売却時にはこれだけの費用がかかります！
不動産売却時には、「仲介手数料」「抵当権抹消手続きにかかる費用」「証明書発行費用」「登記費用」などが発生します。どんなものなのか詳しく見ていきましょう。
| 仲介手数料 | 売買契約が成立した際に報酬として、不動産売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。 |
|---|---|
| 証明書発行費用 | 不動産売買の契約を結ぶ際には、「印鑑証明」「住民票」などの証明書を発行する必要があります。1枚数百円程度の負担になります。 |
| 登記費用 | 売主様から買主様へ不動産の所有権を移す際や住所などを公示する際に必要な費用です。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などに費用がかかります。 |
| 抵当権抹消費用 (該当者のみ) |
不動産を購入する際に住宅ローンを利用して金融機関から借り入れをした場合、家を担保とした抵当権が設定されます。売却する物件の住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの残債を支払い、抵当権を抹消する必要があります。この抹消手続きにかかる費用は2万円程度ですが、これらの手続きを司法書士に依頼するため別途数万円かかります。 |
| ローン返済費用 (該当者のみ) |
住宅ローンをすべて返済していないと、不動産を売却できません。住宅ローンを一括返済する際には、金融機関によって繰り上げ返済手数料がかかります。 |
| 引越し費・処分費用 (該当者のみ) |
住んでいる物件を売却する場合、住み替え費用や引越し費用が必要になります。また、家具や家電製品を廃棄する場合には処分費もかかります。 |
不動産売却時にかかる税金は主に4つ
上記の諸費用の他に、不動産売却時には税金も発生します。
| 印紙税 | 売却が決定すると、売主様と買主様の間で売買契約書を交わします。その契約書に課税される税金が印紙税です。印紙税は不動産売買契約書に記載された金額によって変わります。 |
|---|---|
| 消費税 | 土地は非課税なので消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかります。 |
| 登録免許税 | 不動産の所有権を移転する際の登記や、住宅ローンの抵当権設定登記を行う際には、税金が発生します。 |
| 所得税・住民税 | 不動産の売却価格が購入時より上回った場合に発生する利益のことを「譲渡所得」と言います。その譲渡所得が発生した場合、金額に応じて「所得税」や「住民税」が課税されます。 |
仲介手数料の仕組みと上限とは？
仲介売却を不動産会社に依頼し成約に至った場合のみ発生します。媒介契約を結んでいても、売却を途中でやめた場合や買主様が見つからなかった場合には仲介手数料は発生しません。また、仲介手数料には宅地建物取引業法により上限額が定められています。
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％以内 |
| 200万円以上400万円以下 | 取引額の4％以内、あるいは4％＋2万円以下 |
| 400万円以上 | 取引額の3％以内、あるいは3％＋6万円以内 |
PICK UP!!各種費用や税金の申請について、丁寧にご説明します！
不動産取引は、法律に関わる様々な諸手続きや申請が必要になり、とても煩雑な作業になります。当社では、住まい給付金や譲渡所得の申請など各種税金にかかわる申請を無償にて対応しています。
また、より専門的な知識が求められるケースでも、行政書士や弁護士、司法書士などの外部の専門家と連携し、スピーディーかつ適切に対応することができます。不動産相続や離婚に伴う不動産の売却など法的な知識が求められるケースでも当社なら十分に対応可能です。「相続した物件を売却して上手く分配したい」「離婚して売却しなければいけない」という方もどうぞ当社までご相談ください。
知っておきたい査定評価のポイントはこちら！
物件（戸建て・マンション）、土地の条件や状態によって、不動産の査定額は大きく変動します。こちらでは、不動産査定の際の重要なポイントについてご説明します。
物件（戸建て）のポイント
| 築年数 | 築10年を超えるとマイナス評価につながりやすくなります。ただし、大手ハウスメーカーなどブランド力のある物件や管理の行き届いた物件は、築年数が経っていても価値が保たれやすくなります。 |
|---|---|
| 最寄り駅までのアクセス | 最寄り駅までの所要時間が徒歩6分未満だとプラス評価になり、それ以上かかるとマイナス評価につながりやすくなります。バスを利用する場合、バス停まで徒歩3分圏内が基準となり、それ以上はマイナスポイントとなります。 |
| 周辺環境 | 住宅の密集地や商業施設が混在している地域、工場・工業関係施設が近くにある地域はマイナス評価になりやすくなります。また、廃棄物処理場、刑務所、風営法管理下施設などが近くにある地域は著しく評価が下がる傾向にあります。 |
| 土地の形 | 南向き物件がプラス評価となり、次いで東向き、西向き、北向きとなります。 |
| 広さ・間取り | 1階にLDKがあり、2階に個室があるなど典型的な間取りがプラス評価に。狭小地などで特殊な形状・間取りの住宅は評価が下がる傾向にあります。 |
| 状態 | 設備不良や壁紙・床材の劣化などはマイナス評価になります。メンテナンスやリフォームを済ませた物件はプラス評価になります。 |
| 付帯設備 | 太陽光発電システムや広いガーデンスペース、駐車ガレージなどの設備はプラス評価になります。 |
物件（マンション）のポイント
| 築年数 | 築年数が新しいほどプラス評価につながります。ただし、地域相場が上昇すると築年数の経った物件でも価格が上昇することもあります。また、1981年以前の建物で現行の耐震基準を満たしていないマンションの場合マイナス評価となり、一方、耐震等級が2以上、免震構造・制震構造採用のマンションはプラス評価になります。 |
|---|---|
| 最寄り駅までのアクセス | 最寄り駅や主要バス停までの所要時間が短いほど、プラス評価につながります。 |
| 周辺環境 | 近くに学校やスーパー、金融機関があるなど、利便性の高い立地はプラス評価になります。 |
| 方角・階数 | 南向き物件がプラス評価となり、次いで東向き、西向き、北向きとなり、南東・南西などの角部屋はもっとも評価が上がります。また、階数は3階を基準として1階上になるごとにプラス評価に。高層マンションは眺望 ・見晴らしの良さも重視されます。 |
| 広さ・間取り | 専有面積が広いほどプラス評価につながります。また、間取りはLDKの広さ、収納の多さがプラス評価につながります。 |
| 設備・内装 | 築浅物件の場合、最新設備がそのまま使える状態であればプラス評価につながることもありますが、多くの場合は買主様がフルリフォームすることになりほぼ影響はありません。 |
| 共用設備 | 外観やエントランスの広さや仕様などによってはプラス評価につながります。また、セキュリティはオートロックが基準で、より高度なセキュリティがあればプラス評価となります。 |
| 駐車場 | 駐車場充足率が高いほどプラス評価になります。 |
| 管理費・修繕積立金 | 大手ゼネコンが施工主であったり、大手企業が販売者であったりする場合、プラス評価になります。 |
土地のポイント
| 土地の方位 | 南面道路に接する土地や、角地がプラス評価につながります。一方、北面道路に接する土地や周囲が建物に囲まれた土地はマイナス評価につながります。 |
|---|---|
| 出入りできる道路 | 1本道路に面しているのが基準となり、2本以上の道路に面する角地はプラス評価につながります。 |
| 接道状況 | 建築基準法により、「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があり、これを満たさない場合は再建築不可となります。 |
| 土地の形 | 正方形および長方形がプラス評価となり、変形地や狭小地は建物設計に制限が生じるためマイナス評価となることがあります。土地の変形具合によって評価は変動します。 |
| 敷地面積 | 建ぺい率上限が高いほどプラス評価になります。 |
| 日当たり | 南向きの物件、ひな壇の物件は日当たりが良いため、プラス評価につながります。北側であっても日照権を確保できればプラス評価につながります。 |
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当社は、広島市・東広島・廿日市などのエリアで長年不動産取引をしている会社です。住み慣れた愛着のある戸建てやマンションの売却・住み替えから、相続不動産、空き家などの売却まで幅広いご相談を承っています。どのような案件でも、当社代表が丁寧にお話を伺い、フットワークの軽さで不動産査定から売却戦略のご提案、各種お手続きのサポートまで対応させていただきます。地域密着で長年不動産取引に携わっている情報力を活かして、適切なご提案を差し上げますので、ぜひ当社までご相談ください。
