【受け継ぐ】不動産相続
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Inheritance空き家・相続物件にお困りの方へ
「相続で譲り受けた物件を持て余している」「相続税対策について教えてほしい」という方は、「カルムホーム」までどうぞご相談ください。当社では、相続した物件の活用方法や相続税についてのご相談、アドバイスを行っています。こちらのページでは、不動産相続時の注意点や不動産売却のメリットなどについてご説明します。
相続した物件のことで、お困りごとはありませんか？
相続とは、財産を所有している人が亡くなり、その財産を配偶者や子どもなどの親族が引き継ぐことです。不動産を相続することはメリットが大きいと思われがちですが、実はその対処にお困りの方は少なくないのです。
- 親から譲り受けた実家がそのまま空き家になっている
- 相続した土地をどう活用すれば良いかわからない
- 相続した不動産の価値がわからない
- 相続税を支払えるか不安
- 不動産を相続したけれど、県外に住んでおり管理できていない
相続する前に押さえておきたいこと！
遺産相続には何かとトラブルがつきものです。親族間でのトラブルを回避するために、相続する前に以下のポイントを押さえておきましょう。
ポイント1 誰が受け継ぐか明確に
まずは誰が遺産を受け継ぐかを明確にしておきましょう。法定相続人がそのまま受け継ぐ場合は問題ありませんが、法定相続人とは別の人に相続させたい場合には遺言書の作成が必要です。また、プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も相続財産に含まれます。マイナスの財産がある場合には相続するかどうかも決めておきましょう。
ポイント2 分割割合について考える
民法によって、法定相続人と法定相続分は定められており、通常はそれに応じて分配します。ただし、これと異なる割合で分配したい場合、遺言書を作成しておくか、相続人同士での話し合いが必要です。
ポイント3 相続税を支払えるか
相続税には基礎控除があり、財産が基礎控除額を超える場合に相続税が発生します。この基礎控除額は近年引き下げられており、また都市部の土地や物件の価値は上昇傾向であるため、相続税が高額になるケースは少なくありません。あらかじめ相続税を支払う必要があるか、相続税を支払う場合どこから捻出するのかということを事前に決めておきましょう。
相続して使わない不動産を売却するメリットとは？
「親から譲り受けた実家をそのまま放置している」という方はいませんか？ 空き家は放置していても何のメリットもありません。使わない空き家はいっそ売却してしまったほうが、大きなメリットが得られます。
無駄な出費をなくせます
空き家であっても、毎年固定資産税や都市計画税がかかってきます。また、相続税の課税対象となれば、その出費も発生します。
維持にかかる手間やコストをなくせます
人が住んでいない家は想像をはるかに超えるスピードで劣化していきます。そうならないためには、定期的に空き家に足を運び、草取りや換気などを行って空き家に問題が発生しないようにしなければいけません。ご自分でそれを行うのは手間がかかるだけでなく、管理を業者に委託するとなるとコストがかかってしまいます。売却すれば、そのような出費もなくせます。
解体費用についての心配も不要です
2015年5月に施行された「空き家対策措置法」により、放置することで倒壊の危険や環境悪化の危険性があると認定された「特定空き家」は、行政から適切な処置をとるよう助言・指導を受けます。それに従わないと勧告を受け、最終的には行政代執行によって強制的に解体させられてしまいます。そして解体費用は所有者に請求されます。そうなる前に売却してしまうほうが良いでしょう。
また、「特定空き家」をそのまま放置していると固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例から外され、税金が約5倍に上がってしまうこともあります。
不動産を活用した相続税対策の仕組みとは
現金を相続した場合、相続税対策において不動産活用が大変有効です。なぜなら、預金で相続するとそのままの金額（時価）が課税対象となりますが、土地や建物の場合は、実際の売却価格よりも相続税評価額が低くなる評価方法となっているためです。
相続した現金を不動産投資に充てることで、土地は20～30％の減額、建物は30～70％程度の減額が見込めます。不動産を賃貸物件とする場合にはさらに評価額を下げることが可能です。相続財産の評価額を下げることで、課税される相続税の負担を大幅に減らすことになります。
不動産を活用した相続税対策の方法と効果
相続税対策として不動産を活用する方法は複数あります。不動産を活用した相続税対策をお考えなら、ぜひ以下の表をご参考にしてください。
| 方法 | 詳細 | 効果 |
|---|---|---|
| 賃貸アパート・マンションの建築 | マンションやアパートを建築して賃貸物件として貸し出します。 | 賃貸不動産に投資することで、半分以下の評価額になり相続税の大幅な負担減につながります。 |
| マンション購入 | ワンルームなどマンション一室を購入します。 | 現金で持っておくよりマンション購入したほうが、相続税評価額が3分の1程度になります。 |
| 個人所有から法人所有への切り替え | 個人で所有している賃貸不動産を法人所有に切り替えることで、所得税や相続税を節税できます。 | 賃貸不動産で得た収入を法人で受け取り、さらに役員である家族に分配します。所得が多くなるほど所得税率は高くなりますが、給与分散により課税される税率を抑えることができます。 |
| 相続時精算課税制度を利用して生前贈与 | 生前に贈与された時点では贈与税はかからず、相続時に一緒に課税される制度です。これを利用し所有している不動産を子供へ贈与します。 | 相続税より贈与税の負担のほうが大きいため、相続税として課税されることで負担を抑えることができます。 |
| 贈与税の配偶者控除の特例を利用して生前贈与 | 配偶者控除の特例とは、一定の要件のもと2,000万円まで贈与税がかからない制度です。これを利用して配偶者に居住用不動産を購入するための資金を贈与します。 | 生前贈与により贈与した人の相続財産が減少することになるので、相続税を軽減させることができます。 |
| 不動産を売却する | 利用していない土地や物件、収益性の低い不動産などを売却する方法です。 | 不動産を現金化することで生前贈与がしやすくなり、相続発生後は納税準備金にもなります。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
PICK UP!!相続税対策を行う前に、「家族信託」もご検討ください
「家族信託」という制度をご存知でしょうか。家族信託とは、財産を所有する方が、家族など信頼できる人に財産の管理・運用・処分などを託すことができる制度です。家族信託をあらかじめ結んでおくことで、例えば財産を所有する方が認知症などで意思疎通が図れない状況になってしまったとしても、家族信託を結んだ人が財産の管理・処分を代わりに行うことができます。
家族信託を結んでおらず認知症など意思疎通が図れない状況になってしまうと、不動産を建てたり、買ったり、貸したりすることができなくなり、不動産が塩漬け状態に。所有する財産を子や孫が有意義に利用することができるよう、元気なうちに「家族信託」も検討しておきましょう。
